上海房產糾紛律師事務所談沒過戶房子又銷售他人的性質
案情簡介：
徐某和劉某是朋友。2020年1月，雙方簽訂了房屋買賣合同。劉某以78萬元的價格將哈爾濱市江北的一套房子賣給了徐某。徐某向劉某支付了50萬元定金，并同意在房屋轉讓后結清余額。簽訂協議后，徐某搬進了房子，但劉某沒有和徐某過戶，后來又說辦理了過戶手續，要求結清余額。徐某后來結清了余額，但劉某仍推卸責任。徐某得知，2020年4月，劉某與盛某簽訂了房屋買賣合同，交易金額95萬元，并辦理了房屋轉讓手續。盛某要求徐某搬出房屋。徐某將劉某和盛某告上法庭，要求承擔違約責任。
審理結果
法院認為，依法成立的合同受法律保護，雙方應當按照合同履行。劉某與徐某簽訂定金收據，并將涉案房屋交給徐某使用。雙方確實形成了銷售合同關系。之后，劉某將涉案房屋單獨出售，并辦理了房屋過戶手續，導致其與徐某的銷售合同無法履行。劉某有根本違約行為，應承擔相應的違約責任；劉某收取徐某78萬元的購房款，應予退還。同時，上海房產糾紛律師事務所考慮到劉某違約的惡劣性質和主觀過錯，應責令其將涉案房屋單獨出售所得的差價款全部賠償給徐某17萬元。徐某要求盛某對上述債務承擔連帶責任，缺乏事實和法律依據，法院不予支持。法院判決后，劉某拒絕接受判決結果并上訴，法院支持一審判決結果。
相關法律
《中華人民共和國民法典》第三百一十一條無處分權人將房地產或者動產轉讓給受讓人的，所有人有權追回；除法律另有規定外，受讓人取得房地產或者動產的所有權：
?。ㄒ唬┦茏屓嗽谑茏尫康禺a或動產時是善意的；
?。ǘ┮院侠淼膬r格轉讓；
?。ㄈ┺D讓的房地產或者動產依照法律規定登記的，已經登記，不需要登記的，已經交付給受讓人。
受讓人依照前款規定取得房地產或者動產所有權的，原所有人有權向無處分權人請求損害賠償。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款的規定。
律師提示
本案是典型的一房二賣問題。處理一房二賣問題不能一概而論。上海房產糾紛律師事務所可以從商品房買賣合同的真實性、簽訂時間順序、付款程度、合同備案、爭議房地產占有事實、預登記等方面進行判斷。本案中，完成房屋過戶登記的買受人盛某善意購房，并支付了合理的對價。這是一份合法有效的合同。盛某享有房屋所有權，因此劉某應承擔違約責任。而且，由于劉某構成根本違約，應賠償徐某出售所得房屋的差價。
購房屬于大交易，如何規避二手房交易市場的風險，上海房產糾紛律師事務所應從以下幾個方面入手：
首先，明確雙方身份購房前，要認真核實簽約主體的真實性和房地產的合法性，特別是房主身份證的真實性和房屋產權證的真實性。通常的方法可以在房地產登記中心查詢房屋產權信息，防止有人使用虛假身份進行交易。
二、簽訂正式的房屋銷售合同，一般來說，通過中介交易房屋可以節省一些麻煩，但中介費相對昂貴，如果買賣雙方達成交易，也應簽訂正式的房屋銷售合同，明確交易的許多細節，特別是付款期限和轉讓時間，以及水、電、煤氣、物業費等交接時間和計算時間點。防止不必要的糾紛。合同中應明確違約責任，約束買賣雙方的行為，注意違約金的金額比例和交付時間，確保合同的最終實施。
第三，可以進行預告登記。民法典規定，當事人簽訂購房協議或者其他房地產協議的，可以向登記機關申請預告登記。預告登記后，未經預告登記權利人同意處分房地產的，不生效。值得注意的是，預告登記具有一定的及時性。預告登記后，自房地產登記之日起90日未申請登記的，預告登記無效。
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