上海房產律師談購買拆遷安置房務必考慮3大風險點

　　住房是中國老百姓最關心的話題之一，近幾年來，由于城市化進程的推進，拆遷安置房成為二手房交易市場上的“香餑餑”，但由于拆遷安置房的限制條件較多，在城市化過程中，價格相對便宜的拆遷安置房成為“香餑餑”。文章通過對典型案例進行梳理，發現拆遷安置房屋買賣糾紛的程序多、周期長，處于快速變化的市場中，而在隨后的實際交付中，有更大的風險或者變更——有時候房屋沒有過戶，房價就已經漲了好幾倍，有時候期房也會交付。但由于各種原因，無法過戶。是不是要一起躲？

　　入住四年的房屋，但沒有過戶。房主：妻子不同意，協議無效。作為上海市靜安區西區最早一批拆遷居民，2003年，為了滿足他“蒔花弄草，修籬飲茶”的排屋夢想，自己分派的5個安置房在簽訂拆遷協議后立即全部出售，有一間安置點被鄭先生以每平米1000元的價格買下。

　　二人簽定了房屋轉讓協議，鄭先生立即將全部房款付清。此后，安置小區完工并完成交付，鄭先生還收拾好了新家。這個住就是4年了，時過境遷，房價漲得很快，鄭先生還在擔心房價持續上漲。

　　由于龔先生一直沒有去拆遷辦辦理房屋過戶手續，鄭先生至今無法將房子過戶到自己名下，在多次聯系對方時，他一直沒有辦法把房子過戶到自己名下，鄭先生也沒有辦法辦理過戶手續。

　　果不其然，在另一項轉讓請求被拒絕后，鄭先生氣憤地將龔先生告到靜安區法院，要求法院將她的房產轉賣給她。審判期間，龔先生認為雙方在該年簽署的房屋轉讓協議沒有得到他妻子的簽字，而他的妻子始終沒有認可協議，并且已經提出異議，因此雙方簽訂的協議屬于無效協議，因此雙方達成的協議是無效的。之后，經承辦法官對雙方的釋法釋理，耐心協調，最終雙方達成調解協議，由龔先生夫婦配合房屋產權辦理過戶，并由鄭先生對房屋進行適當補償。

　　賣方應選擇社會信譽好、有保障的中介機構，買方對房屋是否屬于夫妻共同財產，是否存在其他共有人要核實，如屬共有財產，則需由夫妻或其他所有人共同簽署合同。三年拆遷期房屋價格翻倍。房主：房子不賣了，由你付違約金。2019年，上海市靜安區靜安小區危房改造。擁有靜安小區一套住宅的汪先生夫婦想要盡快變現，便與有購房意向的陳先生簽訂靜安安置期房轉讓協議，約定將該房屋的拆遷安置房轉讓協議，并約定將該房屋按175萬元出售。合同簽定后，陳先生將全部購買款項付給汪先生夫婦175萬元。靜安安置房已經竣工并交付使用，小區價格也大幅上漲，汪先生夫婦一直未能幫助陳先生辦理產權登記和過戶手續，并試圖通過支付違約金來解除買賣合同。為了維護自己的合法權益，陳先生向靜安區法院提起訴訟，要求繼續履行合同，依法辦理房屋過戶手續。

　　"你的情緒我可以理解，但陳先生當時已經付完了全部款項，你現在違約了，他的損失也是巨大的。承辦法官對雙方耐心地解釋、解釋。經進一步了解得知，原來陳先生和汪先生夫婦是多年的朋友，當初出售房屋時還因這份情誼而在期房評估價的基礎上優惠了5萬元，雙方也都不想因為這套房子而導致關系變差。最后，多年的交情讓雙方都愿意退后一步，達成協議，陳先生在價格上給汪先生一家一定的補償，并繼續履行合同。在調解結束后，該案件自動履行完畢。

　　法官提醒

　　在現實生活中，不斷上漲的房價常常誘使賣方違約，并用較少的違約金來達到解除合同的目的，從而以較高的價格再次出售。應當指出，房屋買賣合同是指買賣雙方自愿、平等地簽訂的一種契約，一旦簽訂，各方應嚴格遵守。如果簽訂了協議，買方有反悔導致了違約，賣方應當承擔相應的民事責任，比如違約。

　拆遷期房被查封，無法過戶。房東：離婚了，房子還沒分清。2019年8月4日，魯女士與孫先生夫婦簽訂房地產轉讓合同，同意將位于上海市靜安區某安置小區的房地產(期房)轉讓給魯女士，總房價119.6萬元，定金20萬元，首付60萬元(含定金)，并約定相關權利義務。合同簽訂后，魯女士首付60萬元。今年3月，涉案房產建成，符合交付條件，但對新房充滿期待的陸女士發現，由于房東孫的個人債務，該房產于2020年被外人查封，原合同約定的權利義務全部泡影。在這種情況下澆了一盆冷水的陸女士和孫先生無法協商。她別無選擇，只能向靜安區法院下訴，要求終止銷售合同，返還已付購房款，并雙倍返還押金，共計80萬元。在審判過程中，法官發現被告和妻子在出售房屋后不久就離婚了。拆遷安置房不僅被查封，而且分割了夫妻共同財產。在庭審中了解情況后，陸女士覺得房子的身份更復雜，終止合同的要求更強烈。經法院調解，被告同意終止合同，并返還陸女士的購房款和雙倍定金，共計80萬元。

　　法官提醒

　　由于拆遷安置期房的交付和辦證時間較長，在等待交付的過程中，由于業主債務被查封，房屋可能無法繼續履行，雙方經常因房款、押金等問題發生糾紛。近年來，隨著城市化進程的推進，許多郊區或農村拆遷戶已經安置了許多房屋。一些買家認為價格比周圍的房子便宜，決定購買，但在購買這些房屋時要小心，因為拆遷安置房屋具有以下特點。首先，房產證辦理周期長。在等待交付的過程中，由于業主債務被查封，房屋可能無法繼續履行。雙方經常因房款、押金等問題發生糾紛。其次，房產證要先以拆遷戶的名義辦理，再以買受人的名義轉讓，隱藏著很多風險。一旦拆遷戶多賣一房或拒絕從拆遷辦理原產權登記，買受人就處于非常被動的地位。此外，還存在政策問題，如地方稅費調整、銀行貸款政策調整等，可能導致買賣雙方發生新的糾紛。

　　買房是大事，買賣雙方都要防范交易過程中的風險。因此，購房者在選擇這類房屋時，不僅要找到社會信譽高、保障性強的中介機構，還要做好功課。買受人在簽訂此類房屋買賣合同時，應注意安置房屋屬于家庭共有財產的性質，協議必須經家庭共有人(配偶、父母、子女等)一致簽字后生效。為避免今后可能發生的糾紛，應審查共有人身份，防止共有人簽字遺漏，導致協議未成立或生效。同時需要注意的是，房屋買賣合同是買賣雙方在自愿平等的基礎上達成的合同。一旦達成，雙方應遵循誠信原則，嚴格按照合同履行義務。任何違約行為都將產生一系列嚴重后果，如雙倍定金返還和房屋差價損失賠償。

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